Przedmiotem wywłaszczeń mogą być nie tylko grunty rolne, leśne czy nieużytki. Zdarza się, że nowe drogi lub inne inwestycje celu publicznego wymagają wyburzenia siedziby firmy lub innej nieruchomości przynoszącej dochód. Jak wyceniane są tego typu nieruchomości?
Definicja nieruchomości komercyjnej
Nieruchomości komercyjne obejmują przede wszystkim:
- miejsca świadczenia usług (np. salony fryzjerskie, gabinety kosmetyczne, agencje turystyczne),
- obiekty noclegowe,
- punkty sprzedaży detalicznej i hurtowej,
- centra i parki handlowe,
- stacje paliw,
- place parkingowe,
- tereny inwestycyjne.
Ile wynosi odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości komercyjnej? Okazuje się, że wszystko zależy od wyceny rzeczoznawcy majątkowego. Uprawnieni specjaliści sporządzają dla nieruchomości operaty szacunkowe (pisemne opinie o ich wartości). Dokumenty te stanowią następnie dla organu administracji (starosty lub wojewody) podstawę do wydania decyzji, w której ustala się wysokość odszkodowania za wywłaszczenie.
Podejścia stosowane do wyceny nieruchomości
Wyróżnia się następujące podejścia wyceny nieruchomości:
- porównawcze,
- dochodowe,
- kosztowe,
- mieszane.
Metodologia powinna zostać dobrana w zależności od celu wyceny, typu i lokalizacji nieruchomości, jej przeznaczenia w planie zagospodarowania, aktualnego stanu oraz dostępnych informacji o cenach, dochodach i charakterystyce podobnych nieruchomości. Nieruchomości komercyjne są wyceniane głównie za pomocą podejścia porównawczego oraz, co zgodnie ze sztuką powinno być preferowane, podejścia dochodowego.
Jak wycenia się nieruchomości komercyjne podejściem porównawczym?
Wycena nieruchomości podejściem porównawczym wymaga znajomości cen transakcyjnych tzw. nieruchomości podobnych. Ceny te dostosowuje się (koryguje), biorąc pod uwagę cechy, które odróżniają wycenianą nieruchomość od nieruchomości podobnych. Uwzględnia się również zmiany cen spowodowane upływem czasu. Podejście porównawcze wykorzystuje się, gdy dostępne są informacje o cenach i cechach nieruchomości podobnych do tej poddawanej wycenie.
Jak wycenia się nieruchomości komercyjne podejściem dochodowym?
Podejście dochodowe polega na ustaleniu wartości nieruchomości, opierając obliczenia na przewidywanych dochodach z jej użytkowania. Jest stosowane do wyceny nieruchomości, które generują lub mają potencjał do generowania dochodów. Kluczowe jest w niej poznanie dochodów z czynszów oraz innych źródeł związanych z daną nieruchomością i nieruchomościami podobnymi. Dochody te mogą pochodzić zarówno z wynajmu, dzierżawy, jak i innych zysków związanych z nieruchomością, do których należą opłaty pobierane za znajdujące się na nieruchomości: reklamy, anteny przesyłowe, bankomaty czy parkingi.
Metody i techniki wyceny nieruchomości komercyjnych podejściem dochodowym
Przy zastosowaniu podejścia dochodowego można posłużyć się metodą inwestycyjną lub metodą zysków, korzystając następnie z techniki kapitalizacji prostej lub techniki dyskontowania przyszłych dochodów. Wybór odpowiedniej metody i techniki zależy od charakteru dochodów generowanych przez nieruchomość oraz dostępności danych rynkowych. W pewnych okolicznościach może być konieczne skorzystanie z obu tych metod jednocześnie, sumując uzyskane wyniki (dochody).